Art. 673 kodeksu cywilnego – terminy wypowiedzenia najmu z przykładami [2026]

Art. 673 kodeksu cywilnego określa, kiedy i z jakim wyprzedzeniem można wypowiedzieć najem. Przy umowie na czas nieoznaczony obowiązują terminy z umowy, a jeśli ich nie ma – terminy ustawowe zależne od tego, jak często płacisz czynsz: 1 dzień, 3 dni, miesiąc na koniec miesiąca albo 3 miesiące na koniec kwartału. Umowę na czas określony można wypowiedzieć tylko w wypadkach określonych w umowie. Przy lokalach te zasady modyfikują art. 688 KC i art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, więc sam art. 673 to dopiero punkt wyjścia.

W skrócie:

1. § 1 – czas nieoznaczony: każda ze stron może wypowiedzieć najem, najpierw według terminów z umowy, a gdy ich brak – według ustawy.
2. § 2 – ustawowe terminy wypowiedzenia zależą od częstotliwości płacenia czynszu.
3. § 3 – czas określony: wypowiedzenie tylko wtedy, gdy umowa najmu przewiduje konkretne przypadki.
4. Lokale – przy najmie lokalu z czynszem miesięcznym termin wynosi 3 miesiące (art. 688 KC), a właściciel mieszkania potrzebuje dodatkowo przyczyny z art. 11 ustawy.

Co dokładnie mówi art. 673 KC?

Art. 673 kodeksu cywilnego (Dz.U. 2026 poz. 795 t.j.) ma trzy paragrafy. Każdy odpowiada na inne pytanie, dlatego najłatwiej przeczytać je osobno.

§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Przepis jest częścią przepisów ogólnych o najmie, więc dotyczy każdej rzeczy: samochodu, sprzętu, garażu, mieszkania, biura. Dla lokali kodeks cywilny i ustawa o ochronie praw lokatorów mają jednak przepisy szczególne, które w wielu sytuacjach „wygrywają” z art. 673. O nich piszę niżej.

Jedno ważne zastrzeżenie: art. 673 mówi o terminach, a nie o tym, dlaczego wolno wypowiedzieć umowę. W zwykłym najmie rzeczy uzasadnienie wypowiedzenia umowy nie jest potrzebne. Przy lokalu mieszkalnym właściciel musi już mieć przyczynę z ustawy, a podstawy wypowiedzenia umowy wymienia art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieoznaczony – § 1 i § 2

Jeśli umowa najmu nie ma daty końcowej (czas nieokreślony, w kodeksie: „nieoznaczony”), każda ze stron umowy może ją wypowiedzieć. Kolejność jest stała: najpierw patrzysz w treść umowy najmu, a dopiero gdy nie ma w niej okresu wypowiedzenia, stosujesz ustawowe terminy z § 2.

Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że to drobiazg. W praktyce termin wypowiedzenia umowy zapisany w umowie decyduje o tym, ile miesięcy czynszu jeszcze zapłaci najemca albo ile miesięcy będziesz czekać na zwolnienie lokalu. Dlatego warto, żeby postanowienia umowy mówiły o tym wprost, a nie odsyłały ogólnie „do przepisów”.

Ustawowe terminy wypowiedzenia – tabela

Bieg terminu zaczyna się od chwili, w której wypowiedzenie dotarło do drugiej strony tak, że mogła się z nim zapoznać (art. 61 KC). Data napisania czy nadania listu nie ma znaczenia.

Przykłady z datami dla każdego terminu

1 dzień – najem dzienny. Wypożyczasz przyczepę na doby. Wypowiedzenie dociera do najemcy w czwartek 15 października 2026 r. Najem kończy się z upływem piątku 16 października.

3 dni – czynsz płatny co tydzień. Wynajmujesz miejsce garażowe z płatnością tygodniową. Najemca odbiera wypowiedzenie w poniedziałek 12 października 2026 r. Dnia doręczenia nie liczysz (art. 111 § 2 KC), więc najem kończy się z upływem czwartku 15 października.

Miesiąc na koniec miesiąca – czynsz płatny co miesiąc. Wypowiedzenie doręczone 20 października 2026 r. kończy najem 30 listopada 2026 r. Doręczone 30 października – również 30 listopada. Doręczone 2 listopada – dopiero 31 grudnia. Termin zawsze „przeskakuje” na ostatni dzień miesiąca, nigdy w drugą stronę.

3 miesiące na koniec kwartału – czynsz płatny kwartalnie lub rzadziej. Kwartały kalendarzowe kończą się 31 marca, 30 czerwca, 30 września i 31 grudnia. Jeśli chcesz zakończyć najem 31 grudnia 2026 r., wypowiedzenie musiało dotrzeć do drugiej strony najpóźniej 30 września. Wypowiedzenie doręczone 15 października 2026 r. przesuwa koniec najmu na 31 marca 2027 r., czyli prawie o pół roku.

Tu wiele osób popełnia ten sam błąd. Liczą miesiąc albo trzy miesiące „od dziś” i podają w piśmie datę, która nie wypada na koniec miesiąca ani kwartału. Takie wypowiedzenie zwykle nie jest nieważne, ale skutek następuje dopiero w najbliższym prawidłowym terminie. Zamiast porządku w datach masz spór o to, do kiedy należy się czynsz najmu.

Najem na czas określony – § 3 i klauzula wypowiedzenia

Umowę na czas określony można wypowiedzieć tylko wtedy, gdy zachodzą wypadki określone w umowie. Jeśli umowa ich nie wymienia, wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony co do zasady nie jest możliwe i strony umowy najmu są nią związane do końca terminu. Wypowiedzenie najmu zawartego na 2 lata bez takiej klauzuli sąd z reguły uzna za bezskuteczne. Zostaje porozumienie stron albo przepisy szczególne, o których za chwilę.

I właśnie w tym miejscu zaczynają się schody. Zapis „każda ze stron może wypowiedzieć umowę z miesięcznym okresem wypowiedzenia” bywa kwestionowany. Sąd może uznać, że strony nie określiły żadnych „wypadków”, a tylko termin. Bezpieczniej, gdy klauzula wypowiedzenia wymienia konkretne sytuacje, np.:

• zaleganie z czynszem za określoną liczbę okresów,
• używanie niezgodne z umową lub z przeznaczeniem lokalu,
• podnajem bez pisemnej zgody,
• przeniesienie najemcy do pracy w innym mieście (jako podstawa po stronie najemcy).

Dobrze napisana klauzula wypowiedzenia odpowiada na trzy pytania: kto może wypowiedzieć, w jakich wypadkach i z jakim okresem wypowiedzenia. Przy lokalu mieszkalnym wypadki zapisane dla właściciela muszą dodatkowo mieścić się w katalogu z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Klauzula szersza od ustawy w tej części nie zadziała.

Kiedy czas określony „zamienia się” w czas nieoznaczony

Warto tu zwrócić uwagę na jedną rzecz. Nawet jeśli w umowie wpisano datę końcową, w trzech sytuacjach prawo traktuje najem jak zawarty na czas nieoznaczony, a wtedy wchodzą terminy z § 1 i § 2:

1. Brak formy pisemnej (art. 660 KC). Najem nieruchomości lub pomieszczenia na dłużej niż rok powinien być zawarty na piśmie. Bez tej formy umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony.
2. Najem dłuższy niż 10 lat (art. 661 § 1 KC). Po upływie 10 lat uważa się go za zawarty na czas nieoznaczony. Między przedsiębiorcami granica wynosi 30 lat (§ 2).
3. Dalsze używanie po terminie (art. 674 KC). Jeśli najemca po upływie terminu z umowy albo z wypowiedzenia nadal korzysta z rzeczy za zgodą wynajmującego, w razie wątpliwości najem przedłuża się na czas nieoznaczony.

Trzecia sytuacja jest w praktyce najczęstsza. Umowa wygasła 31 sierpnia, lokator dalej płaci, Ty przyjmujesz przelewy. Po kilku miesiącach okazuje się, że nie masz już umowy na czas określony, tylko najem bezterminowy. Wygaśnięcie umowy najmu warto więc potwierdzić protokołem albo aneksem przedłużającym czas trwania umowy.

Kiedy można wypowiedzieć najem bez zachowania terminów?

Art. 673 opisuje zwykły tryb. Kodeks cywilny przewiduje też sytuacje, w których jedna ze stron może zakończyć najem od razu, bez czekania na koniec miesiąca czy kwartału. Te przepisy działają niezależnie od tego, czy najem jest na czas określony, czy nieoznaczony.

Po stronie wynajmującego

Używanie niezgodne z umową (art. 667 § 2 KC). Jeśli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. To samo dotyczy zaniedbania rzeczy, które naraża ją na utratę lub uszkodzenie. Używanie niezgodne z umową to np. prowadzenie warsztatu w lokalu wynajętym na biuro albo wjazd ciężarówką na plac przeznaczony dla aut osobowych.

Zaleganie z czynszem (art. 687 KC). Przy najmie lokalu wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, jeśli najemca zalega z czynszem co najmniej za dwa pełne okresy płatności. Najpierw musi jednak uprzedzić go na piśmie i dać dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę. Zaleganie z czynszem samo w sobie nie kończy więc umowy. Kończy ją dopiero bezskuteczny upływ tego dodatkowego terminu i wypowiedzenie.

Przy lokalu mieszkalnym oba przepisy „przykrywa” art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Używanie niezgodne z umową daje właścicielowi mieszkania prawo do wypowiedzenia z terminem miesięcznym, po pisemnym upomnieniu. Zaleganie z czynszem musi obejmować 3 pełne okresy, a nie 2, i również kończy się wypowiedzeniem miesięcznym. Właściciel mieszkania w praktyce nie może więc wypowiedzieć najmu ze skutkiem natychmiastowym.

Po stronie najemcy

Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu jego lub domowników (art. 682 KC), np. przy zagrzybieniu albo nieszczelnej instalacji gazowej. To prawo przysługuje mu nawet wtedy, gdy przy zawarciu umowy najmu wiedział o wadach. Prawo wypowiedzenia umowy w tym trybie daje też druga podstawa: wady, które uniemożliwiają umówione używanie, a wynajmujący nie usunął ich w odpowiednim czasie (art. 664 § 2 KC).

Wypowiedzenie przez najemcę w tych trybach musi wskazywać przyczynę. Jeśli najemca wypowie umowę „z powodu wad”, a wady nie było albo była drobna, sąd może uznać wypowiedzenie za nieskuteczne. Wtedy czynsz najmu należy się do końca zwykłego okresu wypowiedzenia.

Art. 673 a najem lokalu – art. 688 KC i ochrona praw lokatorów

Przy lokalach art. 673 § 2 ustępuje przepisom szczególnym. To najważniejsza różnica między podręcznikową treścią przepisu a tym, jak wygląda wypowiedzenie najmu lokalu w praktyce.

Art. 688 KC – 3 miesiące zamiast miesiąca

Art. 688 KC brzmi: „Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego”. Przy mieszkaniu albo lokalu użytkowym z czynszem płatnym co miesiąc nie stosujesz więc miesięcznego terminu z art. 673 § 2, tylko trzymiesięczny.

Przykład: wypowiedzenie najmu lokalu doręczone 20 października 2026 r. kończy najem 31 stycznia 2027 r. Doręczone 2 listopada – 28 lutego 2027 r.

Terminy umowne nadal mają pierwszeństwo (art. 673 § 1). Strony umowy najmu mogą więc ustalić krótszy okres, np. miesiąc dla najemcy. Przy lokalu mieszkalnym umowa nie może jednak pogorszyć sytuacji lokatora względem ustawy.

Lokal mieszkalny – wypowiedzenie przez wynajmującego

Tu kodeks cywilny przestaje wystarczać. Najem lokalu mieszkalnego podlega dodatkowo ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Jej art. 11 ust. 1 pozwala właścicielowi wypowiedzieć umowę najmu tylko z przyczyn wymienionych w ustawie. Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności i wskazywać przyczynę. Przyczyny ustawowe wypowiedzenia z terminem miesięcznym na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 2) to:

1. używanie niezgodne z umową lub z przeznaczeniem lokalu, niszczenie go albo uporczywe zakłócanie porządku domowego – mimo pisemnego upomnienia,
2. zaleganie z czynszem lub innymi opłatami za co najmniej 3 pełne okresy płatności – po pisemnym uprzedzeniu o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu zapłaty,
3. podnajem albo oddanie lokalu do używania bez wymaganej pisemnej zgody,
4. konieczność opróżnienia lokalu w związku z rozbiórką lub remontem budynku.

Dłuższe terminy (6 miesięcy albo 3 lata) dotyczą sytuacji, w której właściciel chce sam zamieszkać w lokalu (art. 11 ust. 4 i 5). Przyczyny ustawowe wypowiedzenia na tym się kończą. Inne przyczyny wypowiedzenia najmu, np. sprzedaż mieszkania czy chęć podniesienia czynszu u nowego lokatora, nie są w katalogu. Sprzedaż w ogóle nie kończy umowy, bo nabywca wstępuje w nią w miejsce sprzedającego (art. 678 KC).

W praktyce najczęściej widzę jedną sytuację. Właściciel podpisuje umowę na czas nieoznaczony, bo „łatwiej będzie wypowiedzieć”. Potem okazuje się, że art. 673 § 1 daje mu prawo wypowiedzenia umowy tylko na papierze. Bez przyczyny z art. 11 wypowiedzenie stosunku najmu przez właściciela jest nieważne, niezależnie od tego, co zapisano w umowie. Przyczyny wypowiedzenia najmu z art. 11 mają też pierwszeństwo przed klauzulą z umowy: umowa może je powtórzyć albo zawęzić, ale nie poszerzyć. Więcej o samym piśmie i podstawach wypowiedzenia umowy znajdziesz w artykule jak wypowiedzieć umowę najmu mieszkania.

Przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym umowa zawsze jest na czas oznaczony, więc działa § 3. Właściciel może ją wypowiedzieć z przyczyn z art. 11 ust. 2 pkt 1–3 i w wypadkach zapisanych w umowie. Szczegóły opisałem w tekście o najmie okazjonalnym.

Wypowiedzenie przez najemcę

Najemca lokalu mieszkalnego ma znacznie szersze możliwości wypowiedzenia niż właściciel. Ustawa o ochronie praw lokatorów chroni lokatora, więc wypowiedzenie przez najemcę nie wymaga przyczyny. Przy czasie nieoznaczonym może on wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem 3 miesięcy (art. 688 KC) albo krótszego terminu, jeśli umowa najmu przewiduje taki termin. Przy czasie określonym – w wypadkach określonych w umowie (§ 3).

Jeśli najemca wypowie umowę bez podstawy i po prostu się wyprowadzi, nie zwalnia go to z płatności. Wynajmujący może żądać czynszu do końca okresu wypowiedzenia, który najemca powinien był zachować. Zachowanie terminów chroni więc obie strony: najemcę przed zarzutem zerwania umowy, właściciela przed nagłą luką w przychodach.

Lokal użytkowy

Najem lokalu użytkowego nie podlega ustawie o ochronie praw lokatorów. Przy czasie nieoznaczonym obie strony mogą wypowiedzieć umowę bez uzasadnienia, z terminem z umowy albo z art. 688 KC (3 miesiące na koniec miesiąca przy czynszu miesięcznym). Jeśli czynsz płacony jest kwartalnie, stosujesz art. 673 § 2: najpóźniej 3 miesiące naprzód na koniec kwartału.

Przy czasie określonym obowiązuje § 3. Dlatego w umowach na najem lokalu użytkowego, np. sklepu czy biura, klauzula wypowiedzenia jest zwykle bardzo rozbudowana. Typowe wypadki to opóźnienie w wydaniu lokalu, utrata koncesji przez najemcę albo brak zgody wspólnoty na szyld. Najem lokalu użytkowego między przedsiębiorcami często zawiera też kary umowne za wcześniejsze rozwiązanie umowy.

Wypowiedzenie czynszu najmu – art. 685¹ KC i art. 8a ustawy

Wypowiedzieć można nie tylko cały najem, ale też samą wysokość czynszu. W ten sposób wynajmujący podnosi czynsz bez zgody najemcy. Zasady zależą od rodzaju lokalu.

Lokal użytkowy – art. 685¹ KC. Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie doręczone 20 października 2026 r. oznacza nowy czynsz od 1 grudnia.

Lokal mieszkalny – art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące na koniec miesiąca kalendarzowego, chyba że umowa przewiduje dłuższy. Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Do tego dochodzą trzy ograniczenia:

• podwyżki nie można robić częściej niż co 6 miesięcy (art. 9 ust. 1b),
• przy podwyżce, po której czynsz w skali roku przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu, na pisemne żądanie lokatora musisz w ciągu 14 dni podać na piśmie przyczynę i kalkulację,
• w ciągu 2 miesięcy od wypowiedzenia lokator może na piśmie odmówić przyjęcia podwyżki – wtedy najem kończy się z upływem okresu wypowiedzenia – albo zakwestionować ją w sądzie. Zasadność podwyżki udowadnia właściciel.

Przykład: wypowiedzenie wysokości czynszu doręczone lokatorowi 20 października 2026 r. daje nowy czynsz od 1 lutego 2027 r. Jeśli umowa najmu przewiduje coroczną waloryzację o wskaźnik inflacji GUS, zwykle nie potrzebujesz wypowiedzenia. Zmiana wynika wtedy z samej umowy.

Dzierżawa – art. 704 KC zamiast art. 673

Do dzierżawy art. 673 stosuje się odpowiednio (art. 694 KC), ale terminy wypowiedzenia dzierżawy na czas nieoznaczony reguluje osobno art. 704. W braku odmiennej umowy:

• dzierżawę gruntu rolnego wypowiada się na rok naprzód na koniec roku dzierżawnego,
• inną dzierżawę – na 6 miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Rok dzierżawny co do zasady liczy się od dnia rozpoczęcia dzierżawy, a nie od 1 stycznia. Jeśli dzierżawa ruszyła 1 kwietnia, rok dzierżawny kończy się 31 marca. Przy dzierżawie hali, która nie jest gruntem rolnym, wypowiedzenie musi wtedy dotrzeć najpóźniej do 30 września, żeby umowa skończyła się 31 marca następnego roku.

Jak zapisać wypowiedzenie w umowie najmu?

Skoro art. 673 daje pierwszeństwo umowie, najwięcej da się załatwić już przy zawarciu umowy najmu. Dobra regulacja umowy najmu w tej części zawiera cztery elementy:

1. Okres wypowiedzenia dla każdej ze stron, z datą końcową („na koniec miesiąca kalendarzowego”).
2. Wypadki uprawniające do wypowiedzenia, jeśli umowa jest na czas określony.
3. Formę – pisemną, z adresem do doręczeń dla obu stron.
4. Skutki – rozliczenie kaucji, mediów i wydanie lokalu.

Przykładowe postanowienie umowy najmu mieszkania na czas określony może brzmieć tak:

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, w przypadkach określonych w art. 11 ust. 2 pkt 1–3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Najemca może wypowiedzieć umowę z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, w przypadku zmiany miejsca pracy na inną miejscowość albo wady lokalu, której Wynajmujący nie usunął w terminie 14 dni od zgłoszenia.

Takie postanowienie umowy najmu spełnia wymóg z § 3, bo wymienia konkretne wypadki, i nie wychodzi poza art. 11. Po stronie właściciela umowa tylko powtarza przyczyny ustawowe wypowiedzenia i niczego do nich nie dodaje. Podstawy wypowiedzenia umowy po stronie najemcy są opisane konkretnie. Zwróć uwagę, że najemca może mieć w umowie szersze możliwości wypowiedzenia niż właściciel. Ustawa tego nie zabrania.

Jeśli korzystasz ze wzoru z internetu, sprawdź, czy zasady umowy najmu dotyczące wypowiedzenia nie są skopiowane z umowy na lokal użytkowy. To częsty powód, dla którego klauzula nie działa w mieszkaniu. Niezależnie od źródła (kancelaria, umowy najmu z gotowego pakietu, własny wzór) przeczytaj ten paragraf osobno przed podpisaniem.

Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron

Gdy żadna klauzula nie pasuje, zawsze zostaje porozumienie. Rozwiązanie umowy za zgodą obu stron jest możliwe w każdym momencie, bez przyczyny i bez okresu wypowiedzenia. Dotyczy to też umowy na czas określony. Wczesne rozwiązanie umowy warto spisać: data wydania lokalu, rozliczenie kaucji, stan liczników i oświadczenie o braku dalszych roszczeń.

Jak wypowiedzieć najem zgodnie z art. 673 – praktyczna lista

Sam art. 673 nie wymaga szczególnej formy. Forma pisemna jest obowiązkowa dla właściciela lokalu mieszkalnego (art. 11 ust. 1 ustawy), a często wymaga jej też sama umowa. Zanim wyślesz pismo, sprawdź po kolei:

1. Czas trwania umowy – określony czy nieokreślony. Pamiętaj o art. 660, 661 i 674 KC.
2. Treść umowy – czy jest okres wypowiedzenia albo lista wypadków.
3. Rodzaj przedmiotu – rzecz, lokal mieszkalny, lokal użytkowy, dzierżawa.
4. Częstotliwość czynszu – od niej zależy termin ustawowy.
5. Przyczyna – wymagana, jeśli wypowiada właściciel mieszkania. Podstawy wypowiedzenia umowy muszą być w piśmie nazwane wprost, z numerem przepisu.
6. Doręczenie z dowodem – list polecony za potwierdzeniem odbioru albo pokwitowanie odbioru.
7. Data końcowa – policzona na koniec miesiąca lub kwartału, jeśli tak wymaga przepis.

Przy najmie mieszkania pilnuj też dokumentów poprzedzających wypowiedzenie: upomnienia i uprzedzenia. Bez nich wypowiedzenie umowy najmu z powodu zaległości albo naruszeń jest nieważne. Jeśli wypowiedzenie przez wynajmującego dotyczy kilku najemców, każdy z nich powinien dostać własny egzemplarz. Gotowe wzory tych pism, spójne z art. 673 i art. 11, są m.in. w Pakiecie Bezpiecznego Wynajmu. Po zakończeniu najmu nie zapomnij o protokole zdawczo-odbiorczym.

FAQ – art. 673 kodeksu cywilnego

Jaki jest ustawowy termin wypowiedzenia najmu z art. 673 KC? Zależy od czynszu: 1 dzień przy najmie dziennym, 3 dni przy czynszu płatnym częściej niż co miesiąc, miesiąc na koniec miesiąca przy czynszu miesięcznym, 3 miesiące na koniec kwartału przy czynszu płatnym rzadziej. Przy lokalach z czynszem miesięcznym obowiązują 3 miesiące z art. 688 KC.

Czy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony? Tak, ale tylko w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3). Bez klauzuli wypowiedzenia umowa trwa do końca terminu, chyba że strony rozwiążą ją za porozumieniem albo zachodzi przepis szczególny, np. wady lokalu zagrażające zdrowiu.

Czy terminy umowne mogą być krótsze niż ustawowe? Co do zasady tak, bo art. 673 § 1 daje im pierwszeństwo. Przy lokalu mieszkalnym umowa nie może skrócić terminów, z których korzysta właściciel na podstawie art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy właściciel mieszkania może wypowiedzieć najem bez podania przyczyny? Nie. Choć art. 673 § 1 mówi o obu stronach, prawo wypowiedzenia umowy ogranicza tu ustawa: wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego przez właściciela wymaga przyczyny z art. 11 ustawy i pisma pod rygorem nieważności. Uzasadnienie wypowiedzenia umowy musi być konkretne: daty, kwoty, opis naruszeń.

Czy zaleganie z czynszem pozwala wypowiedzieć najem od razu? Przy lokalu użytkowym tak, po 2 pełnych okresach zaległości, pisemnym uprzedzeniu i bezskutecznym upływie dodatkowego miesiąca (art. 687 KC). Przy mieszkaniu potrzebne są 3 pełne okresy, uprzedzenie i wypowiedzenie miesięczne na koniec miesiąca (art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy).

Od kiedy liczyć okres wypowiedzenia? Od dnia, w którym wypowiedzenie dotarło do drugiej strony tak, że mogła zapoznać się z jego treścią (art. 61 KC). Dnia doręczenia nie wlicza się do terminu liczonego w dniach.

Ile wynosi wypowiedzenie wysokości czynszu? Przy lokalu mieszkalnym 3 miesiące na koniec miesiąca (art. 8a ustawy), przy lokalu użytkowym miesiąc na koniec miesiąca (art. 685¹ KC).

Ostatnia aktualizacja: 15 października 2026 r. Stan prawny na październik 2026 r. (Kodeks cywilny, Dz.U. 2026 poz. 795 t.j.). Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.